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Compromis de vente : les clauses qui protègent réellement l'acheteur

C'est le compromis qui vous engage, pas l'acte définitif. Une condition suspensive mal rédigée ou absente est ce qui fait perdre un dépôt de garantie.

Beaucoup d'acquéreurs signent un compromis rédigé par l'agence ou par le vendeur, en se disant que le notaire verra plus tard. C'est l'inverse : à ce stade, les engagements sont déjà pris, et l'étude ne peut plus que constater.

Ce qu'une condition suspensive fait

Elle subordonne la vente à un événement précis. Si l'événement ne se produit pas dans le délai fixé, la vente ne se forme pas et les sommes versées doivent être restituées. Mal rédigée, elle ne protège personne : une clause qui prévoit « l'obtention d'un financement » sans montant, sans taux plafond et sans date ne se vérifie pas.

Les conditions qui comptent

• **Le financement** : montant minimum, durée, taux plafond et date limite d'obtention de l'offre
• **La situation du titre** : production d'un certificat de propriété récent et libre d'inscription, ou mainlevée effective de l'hypothèque avant l'acte
• **La conformité** : production du permis d'habiter et concordance entre la surface vendue et le plan déposé
• **La copropriété** : attestation du syndic sur les charges acquittées et sur les travaux votés mais non encore appelés
• **Les quitus fiscaux** du vendeur, qui conditionnent la signature définitive

Les autres clauses à ne pas laisser au hasard

La désignation exacte du bien, numéro de titre inclus, et la liste de ce qui est vendu avec : place de parking, cave, cuisine équipée. La date de remise des clés et ce qui se passe en cas de retard. Le sort du dépôt de garantie selon la partie qui se dédit. La répartition des frais entre vendeur et acquéreur, qui n'est pas la même partout et doit être écrite. L'identité de l'étude qui recevra l'acte.

Les arriérés suivent le bien

Les charges de copropriété impayées restent attachées au lot et non au vendeur. Un ravalement voté avant la vente peut vous être appelé après l'emménagement. L'attestation du syndic est donc une pièce de négociation autant qu'une pièce de dossier : faites préciser par écrit qui paie quoi, et à quelle date de référence.

Le cas de la vente sur plan

Dans une vente en l'état futur d'achèvement, la construction n'existe pas encore. Les paiements s'échelonnent selon l'avancement, et le contrat préliminaire décrit le bien, les prestations et les délais. Lisez les pénalités de retard, les tolérances de surface et les modalités de livraison, et faites examiner le contrat par un professionnel avant de verser quoi que ce soit : une fois signé, il fixe le cadre.

Avant de signer quoi que ce soit

Faites relire le projet de compromis par le notaire ou l'avocat qui suivra le dossier, et demandez vingt-quatre heures si on vous presse de signer sur place. Un compromis se discute ; l'acte définitif, beaucoup moins.

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